Comprei um imóvel na planta. Posso usar o FGTS para comprar outro?

Atualizado em julho de 2026

Comprar um imóvel na planta e, pouco tempo depois, encontrar uma nova oportunidade é mais comum do que parece.

Pode ser uma mudança de planos, uma necessidade familiar, uma oportunidade de investimento ou simplesmente a decisão de adquirir um imóvel mais adequado para morar. Nessa situação, surge uma dúvida recorrente: quem já comprou um imóvel na planta pode usar o FGTS para comprar outro?

A resposta não é automática. Tudo depende de como a primeira compra foi estruturada, da localização dos imóveis, da existência de financiamento e da situação atual do comprador.

Ter imóvel na planta não é o mesmo que ser proprietário, mas isso pode afetar o FGTS

Na compra de um imóvel na planta, o comprador normalmente assina uma promessa de compra e venda antes de receber as chaves ou registrar o imóvel em seu nome.

Do ponto de vista da propriedade, a transferência definitiva só acontece com o registro do título na matrícula do imóvel. Porém, para a utilização do FGTS, o banco não analisa apenas se o imóvel já está registrado em nome do comprador.

Também pode ser considerada a condição de comprador, promitente comprador ou titular de direitos sobre um imóvel residencial em construção.

Por isso, o fato de o imóvel ainda estar em obra ou de o comprador ainda não ter recebido as chaves não garante, por si só, que ele poderá utilizar o FGTS em uma nova compra.

Quais são as regras básicas para utilizar o FGTS na compra de um imóvel?

Em regra, para usar o FGTS na aquisição de um imóvel residencial, o comprador precisa atender a alguns requisitos.

Entre os principais estão:

• Ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, mesmo que em períodos diferentes;
• Não possuir financiamento ativo pelo Sistema Financeiro da Habitação em qualquer parte do país;
• Não possuir imóvel residencial ou direitos sobre imóvel residencial na cidade onde mora ou exerce sua atividade principal, considerando também situações previstas para municípios próximos da mesma região metropolitana;
• Comprar um imóvel residencial urbano destinado à própria moradia;
• Atender às condições e limites vigentes para a operação no momento da contratação.

O ponto que costuma gerar mais dúvida é justamente o terceiro.

Comprei um apartamento na planta na mesma cidade onde moro. Posso usar o FGTS em outro imóvel?

Na maior parte dos casos, não.

Se o comprador já adquiriu um imóvel residencial na planta na mesma cidade onde mora ou trabalha, ou em localidade abrangida pelas regras de região metropolitana, esse vínculo pode impedir o uso do FGTS para comprar outro imóvel residencial.

Isso pode acontecer mesmo antes da entrega das chaves.

A análise não considera apenas a matrícula finalizada. O banco também verifica a existência de contratos, financiamentos, promessas de compra e outros direitos vinculados a imóveis residenciais.

E se o imóvel na planta estiver em outra cidade?

Essa situação precisa ser analisada com mais cuidado.

Imagine, por exemplo, uma pessoa que mora e trabalha na Grande Florianópolis, mas adquiriu um imóvel na planta em outra cidade apenas como investimento, sem financiamento habitacional ativo.

Dependendo da localização do imóvel, do tipo de contrato e das demais condições da operação, pode haver possibilidade de enquadramento para uso do FGTS em uma nova compra destinada à moradia própria.

Mas isso não deve ser presumido.

O ideal é fazer a análise documental antes de apresentar proposta, pagar sinal ou estruturar a entrada contando com o saldo do FGTS.

Tenho financiamento do imóvel na planta. Isso muda a situação?

Sim, e esse é um ponto relevante.

Quem possui financiamento ativo pelo Sistema Financeiro da Habitação normalmente não pode usar o FGTS para comprar outro imóvel, independentemente da cidade onde esse financiamento esteja localizado.

Por isso, duas situações precisam ser avaliadas separadamente:

1. A existência de imóvel ou direitos sobre imóvel residencial na região onde o comprador mora ou trabalha;
2. A existência de financiamento ativo vinculado ao SFH em qualquer parte do país.

Mesmo que o imóvel esteja em construção, o financiamento ativo pode impedir uma nova operação com utilização do FGTS.

Posso usar o FGTS no imóvel que já comprei na planta?

Em algumas situações, sim.

O FGTS pode ser utilizado na própria operação imobiliária, desde que o contrato, o imóvel e o comprador estejam enquadrados nas regras vigentes.

Dependendo do estágio da compra e da modalidade de financiamento, ele pode ajudar na composição da entrada, na amortização do saldo devedor ou na redução de parcelas.

O saldo do FGTS, porém, não funciona como um recurso livre para pagar qualquer parcela diretamente à incorporadora. A utilização depende da estrutura formal da operação e da aprovação do agente financeiro.

Vendi ou cedi os direitos do imóvel na planta. Já posso usar o FGTS novamente?

Não necessariamente.

A simples assinatura de um contrato particular de cessão ou venda não garante que a situação anterior deixará de aparecer na análise do banco.

É importante que a operação seja formalizada corretamente, com aprovação da incorporadora ou do banco quando necessária, quitação ou transferência das obrigações e atualização dos registros aplicáveis.

Antes de contar com o FGTS em uma nova compra, vale verificar se a cessão, distrato ou venda anterior está documentalmente concluída.

Perguntas frequentes

Ainda não recebi as chaves. Isso facilita o uso do FGTS em outra compra?

Não de forma automática. A ausência de chaves não elimina o vínculo contratual com o imóvel comprado na planta.

Posso usar FGTS para comprar imóvel de investimento?

Não. A utilização do FGTS está vinculada à aquisição de imóvel residencial destinado à moradia própria, dentro das regras vigentes.

Posso usar FGTS para comprar um terreno?

Não para a simples compra de terreno. Existem operações específicas de construção, mas elas seguem regras próprias e precisam ser avaliadas pelo banco.

Vale a pena consultar o banco antes de fazer proposta?

Sim. Essa verificação deveria acontecer antes da assinatura da proposta ou do pagamento de qualquer valor relevante.

Como evitar frustração na compra

Antes de estruturar a entrada de um novo imóvel contando com o FGTS, reúna algumas informações:

• Contrato do imóvel comprado na planta;
• Situação atual do financiamento, se houver;
• Localização do imóvel adquirido e do imóvel pretendido;
• Comprovantes de residência e trabalho;
• Extrato do FGTS;
• Eventuais documentos de venda, distrato ou cessão de direitos.

Uma análise prévia evita que uma compra viável no papel fique comprometida por uma condição de crédito descoberta apenas depois da assinatura.

Conteúdo informativo. A possibilidade de utilização do FGTS depende das regras vigentes, da análise do agente financeiro e da documentação do comprador e do imóvel. Antes de assinar proposta ou pagar sinal, confirme o enquadramento da operação com a instituição financeira responsável.

Terrare Imóveis, CRECI/SC 11055-J.